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新築マンションを頭金0円で購入するメリット・デメリット

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30代前半のサラリーマンです。 人生楽しく生きる為に、文章を書くのが好きだったのでブログを始めました。 目指しているのはめっちゃニッチな情報を検索したときにヒットするブログです。 生い立ちなどの詳しいプロフィールはこちら!
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いつもアクセス頂きありがとうございます。今回は新築マンションを頭金0円で購入したメリット・デメリットについてです。

実際に私が2年半前に購入し現在も住んでいるので、これから住宅購入を考えている方の参考になればと思います。

現在の環境について

さて、私の購入したマンションについてどんな条件だったかを先に説明しておきたいと思います。

☑ローカル駅より徒歩3分圏内の新築マンション
☑60世帯程居住
☑3LDK、75㎡
☑14階建の11階
☑定価約4000万
☑購入価格 3500万(フルローン)
☑毎月の支払い 85,000円
☑ボーナス払い +50,000円
☑変動金利 0.675%

という条件です。
ちなみに隣駅は快速が止まるのですが、同じ条件だと5000万程のようですね。

頭金0円は本当にいいのか?

そもそも私も妻も家を購入する事は全く考えてなかったのですが、隣駅に新築マンションが出来て見学で商品券が貰えるというチラシが入ってました。

普段であればそのまま捨てているのですが、たまたま自宅に地元の友人が遊びに来た際にそれを見てお得だから行ってみたら?というのがきっかけでした。

見学しに行くと今までずっと実家の一軒家か賃貸の1階か2階にしか住んだ事がなかったので、11階の見晴らしの良さ(家の前には大きな建物が無いので天気が良いと富士山も見える)に感動し、こんなとこに住めたらいいなぁという気持ちでした。

まだ購入する気持ちは無かったのですが、とりあえず仮審査に出してみたら通ってしまいました。

☑私に刺さったセールストーク
・賃貸で払い続けるよりも長い目で見ると購入した方がお得、自分のものになるし。マイナス金利なので金利が相当低い、仮に数年後に購入する際に金利が少し上がっていたら、トータルの支払額は多くなる
☑私が自分自身を納得させたこと
・駅から3分圏内だし、万が一転勤になっても借り手は見つかるだろう
・住宅ローン減税で年間戻ってくる額を考えれば、10年後には年収も上がり生活が楽になってるだろう
・ほぼ同じ家賃を払うなら、賃貸よりも購入した方がいい

結果的にマンションを見学してから1ヶ月程で購入を決めてしまいました。しかも、他のマンションも全く見学せずに。

スピード即決してしまった私ですが、本来住宅購入に貯蓄もしていなかったので、もれなく頭金0円の仲間入りをしました。その中で、私の感じたメリット・デメリットはこちら。

☑頭金0円のメリット
・審査さえ通れば今すぐ買える!
・新しい家に住むワクワク感
・いい物件があった時に即決できる

☑頭金0円のデメリット
・毎月の支払い額が大きい
・本当に貯金が無ければ家具など揃えるのが大変
・支払期間が長くなった場合、その分利息も増えトータル支払額はかさむ

頭金0円がいいのかどうかと聞かれると、私にとっては良かったです。『頭金を払わないリスク=毎月の返済額が上がる』については、これからの人生で収入アップを考慮した時に補える。また、会社員である以上、異動の可能性もあるが駅からこれだけ近い物件はなかなか出てこない、つまり借り手も見つかりやすいと考えています。

仮に5年後にまとまったお金を貯めて頭金に数百万入れれたとしても、駅近で借り手の付きそうな条件のいい物件に出会えるか考えると可能性は薄いと思い、それならば今リスクを取るべきだなと考えました。

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支払い増のお金と支払い減のお金

いざ購入と考えた時に、長期的な返済計画を立てると思います。その際に必ず覚えておいて頂きたいのは、年月の経過により支払いが増えるお金と減るお金についてです。

☑支払いが増えるお金
・修繕積立金

☑支払いが減るお金
・固定資産税

修繕積立金の上昇率についてはマンションによって異なると思いますが、入居率が低いと積立金が不足し当初の予定よりも多く積立をしていく事が必要になるかもしれません。
また、特殊な形状のマンションなんかは修繕作業が難しく販売計画以上に費用がかかることもあるようでニュースになってましたね。

支払いの減るお金については、固定資産税です。固定資産の土地代は大きく変わりませんが、上物代については年月が経つにつれ安くなっていきます。

これに加えて自身の収支についても考える必要があります。
☑収入が増える要因
・昇給
(・副業での収入)

☑支出が増える要因
・病気や事故などのリスク
・子供の養育費
・贅沢費(旅行に行きたいなど)

安定した企業であれば勤務年数が長くなる事で年収アップが期待できますが、そうでない場合は現状維持で余裕がないと辛いです。もし副業をしているのであればその収入も加味しましょう。

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また、支出の増える要因は病気や事故などのリスク、家族の贅沢日、子供の養育費になります。

頭金0円で購入する計画を立てる際に生活に余裕のないギリギリラインで考えてしまうと、節約ばかりの生活や万が一病気などで働けなくなったなどリスクに備える事が出来ませんので注意しましょう。

住宅購入の際に修繕計画は必ず見よう

計画を立てる中で見逃しがちなことですが、修繕計画に目は通しましたでしょうか。新築マンションを購入するとたくさんの書類がもらえます。その中に修繕計画が入っているはずです。

購入するまで知らなかったのですが、私のマンションは3年目までは金額が変わらないのですが、その後13年目まで徐々に金額が上がっていき、13年目以降は修繕積立金は当初の3倍になっています。

また、マンションに防犯カメラを増設するなど当初の予定外だった支出がある場合には総会で決定されますが、管理組合の積立金から支払われる場合と各個人の負担になる場合があります。

そのような当初予定していた以外の支出も発生する可能性があるということを忘れてはいけません。

3500万のローンで毎月の支払いはいくら?

実際に3500万のフルローンを組んだ私ですが、毎月の支払いはどの程度だと思いますか?

正解は約85,000円です。もちろんローン以外にも生活するにあたり水道光熱費などもかかりますので10万円程は毎月家の維持にかかるお金になります。ちなみに、ボーナス時は+50,000円の支払いになります。

変動金利なので今後の金利上昇によりトータルの支払額は変わりますが、金利が上昇しない場合に約4000万円となり、頭金をある程度入れている人と比べると収入に対する支払いの割合が高くなります。

幸いうちは共働きなので、食費は妻が支払ってくれているのである程度の贅沢をできていますが、そうでなかったとしたら相当な節約生活を強いられるでしょう。

3500万(金利0.675%)でローンを借りるとトータル4000万払う必要があります。では、1.675%だったらいくらになるのでしょうか?今はいい物件があるけど頭金を入れられないので、3年後に良い物件に出会いローンを組もうと思った場合、もし1%金利が上がっていたら総支払額はどの程度増え、結局今買った方が総支払額が少なくて済んだりします。

この辺についてはこちらの記事でも書いてますので是非読んでみてください。

住宅ローンは比較すべき!複数の金融機関に一括で申し込む便利な方法

変動金利、実際はどう?

マンションを購入する際に必ず悩み、考え方がはっきりするものが金利です。

私は変動金利を選びましたがこの2年金利は変わっていません。今はマイナス金利なので金利はかなり低いです。

金利を選ぶ際には社会情勢と自身の状況を踏まえて自分なりの見解を持って決めた方がいいと思います。

☑実際に購入した2年前
まだまだ景気が良くなると思えないし、4-5年は今とほぼ変わらない金利のまま推移するだろう。
また、仕事は順調でペースアップは少ないもののボーナスはそれなりにもらえ、このままいけば昇給するので問題ないだろう。
☑今購入を考えていると想定すると…
今年控えている消費税増税で消費が抑えられ景気は良くても横ばいだろうと考えると金利が上昇する可能性は低いだろう。
しかし、2020年の東京オリンピック前後はしばらく訪日観光客も増え、景気が上向きになるのではないか。景気が良くなると金利も上昇するのではないか。

2年前は給与が上がる前提で変動金利を選びましたが、今購入を考えるなら変動金利で1年前後で金利が上がってしまうリスクよりも固定金利で支払う方を選択するかもしれません。

あなたはどちらでしょうか。

頭金0円が良いか悪いかの判断は、物件や現在の生活水準などによるので一概に言えません。しかし、せっかくローンを組むなら金利のいい金融機関や何かしらの特典があった方がいいです。

新築マンションの販売代理店が仮審査にあげてくれるのはせいぜい数社しかありません。実はもっと探せば条件のいいところもあるはずです。

私もこのローンを組むというポイントについてはもっと比較検討するべきだったなと後悔しているので、これから住宅購入を検討している人は是非こちらの一括見積取得サービスを使ってみてはいかがでしょうか。



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